토지거래허가제 부활 - 수도권 부동산 시장 대격변

이재명 정부가 2025년 10월, 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정하는 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 실질적으로 주택 거래에 국가 허가가 필요해지고, 주택담보대출 한도가 대폭 축소되며, 양도세와 취득세 중과가 부활하는 강력한 규제입니다. 서울 25개 구 전체가 투기 차단 대상이 되면서 수도권 부동산 시장에 큰 변화가 예고되고 있습니다.

 

서울 전역 투기과열지구 지정 - 토지거래허가제 부활의 파장

서울 25개 구와 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 용인 수지구, 안양 동안구, 의왕, 하남 등 경기 12개 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 일괄 지정됐습니다.

 

특히 10월 20일부터 시행되는 토지거래허가구역 지정은 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 사전 허가를 의무화하고, 2년 이상의 실거주 의무를 부과합니다. 이는 사실상 거래 자유를 제한하는 조치로, 허가 없이는 매매 계약 자체가 무효가 되는 강력한 규제입니다.

 

투기과열지구 지정은 단순한 명칭이 아닙니다. 해당 지역에서는 청약 자격이 엄격해지고, 분양권 전매가 원천 차단되며, 재당첨 제한 기간이 연장됩니다. 수도권 전매 제한 기간은 3년, 지방은 1년으로 설정되어 단기 차익을 노린 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다. 과거 노무현 정부와 문재인 정부에서도 비슷한 규제를 시행했지만, 서울 전역을 한 번에 지정한 것은 이례적입니다.

 

시장에서는 이번 조치로 거래량이 급격히 줄어들고, 서울 외곽 지역이나 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 거라는 전망이 나오고 있습니다.

 

주택담보대출 한도 축소, 실질 대출 여력 반토막

주택 가격대별로 차등 적용되는 주택담보대출 한도는 15억 원 이하 주택의 경우 최대 6억 원, 15억~25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한됩니다. 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)는 기존 70%에서 40%로 대폭 축소되며, 1주택자 이상은 0%로 사실상 대출이 차단됩니다. 이는 다주택자의 추가 매입을 원천적으로 막고, 무주택 실수요자도 자기자본 비중을 대폭 늘려야 함을 의미합니다.

 

추가로 스트레스 금리 적용 기준이 최소 3%포인트 상향 조정되면서 실질적인 대출 승인 가능 금액은 더욱 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 연 소득 8,000만 원인 무주택자가 10억 원짜리 아파트를 구입하려 할 경우, 과거에는 7억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 4억 원 수준으로 제한됩니다. 실질 자기자본 6억 원 이상을 확보해야만 서울 평균 가격대 아파트 구입이 가능해진 셈입니다. 이는 청년층과 신혼부부 등 자산 형성이 부족한 실수요자에게 특히 큰 부담으로 작용합니다.

 

금융권에서는 대출 승인 심사가 더욱 까다로워질 것으로 보고 있습니다. 소득 증빙, 부채 상환 능력, 기타 보유 자산 현황 등을 종합적으로 평가하며, DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화될 전망입니다. 주택 구입을 계획 중인 실수요자들은 대출 한도 축소를 감안해 자금 계획을 전면 재검토해야 하는 상황입니다. 개인적으로 최근 주변에서 집을 알아보던 친구가 갑자기 바뀐 대출 규제 때문에 계획을 완전히 수정해야 했다는 이야기를 들었는데, 실수요자들의 혼란이 상당히 큰 것 같아요.

 

실수요자 부담 증가와 투자 시장 냉각 우려

취득세와 양도세 중과가 복원되고, 1세대 1주택자 비과세 요건이 강화되면서 세제 부담도 크게 늘어납니다. 투기과열지구 내 다주택자는 취득세 최대 12%, 양도세는 최고 75%까지 중과세가 적용됩니다. 1주택자라도 보유 기간과 거주 기간 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없게 되어, 단기 거주 후 매도 시 상당한 세금 부담이 발생합니다.

 

시민단체와 부동산 전문가들은 이번 대책의 실효성에 대해 엇갈린 평가를 내놓고 있습니다. 일부는 투기 수요 차단과 집값 안정화에 긍정적 효과를 기대하는 반면, 다른 전문가들은 거래 위축으로 인한 시장 경직과 비규제 지역으로의 풍선효과를 우려하고 있습니다. 특히 실수요자들이 규제로 인해 내 집 마련 기회를 잃고, 오히려 전세 시장 압박이 커질 수 있다는 지적이 나옵니다.

 

실제로 과거 강력한 규제 정책 이후 서울 외곽과 인천, 김포, 평택 등 비규제 지역의 집값이 급등한 사례가 있습니다. 이번 대책 역시 경기 북부와 충청권으로 수요가 분산되면서, 서울 접근성이 좋은 지역의 가격 상승을 촉발할 가능성이 있습니다.

 

정부는 추가 모니터링을 통해 비규제 지역의 이상 거래를 감시하겠다고 밝혔지만, 시장의 자금 흐름을 완전히 통제하기는 어려울 거라는 분석이 지배적입니다. 결국 이재명 정부의 부동산 대책은 투기 억제라는 목표와 실수요자 보호 사이에서 정책 효과를 어떻게 균형 있게 달성할지가 관건입니다.