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투자

재건축 매도 시점 - 10·15 대책 이후 핵심 정리

by firmgod 2025. 10. 16.

2025년 10월 15일 발표된 부동산대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 재건축 단지를 보유한 분들의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 평촌 선도지구를 비롯한 재건축 추진 단지에서는 조합원 지위양도 금지 규제가 가장 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 조합방식의 경우 조합설립 인가 시점이, 신탁방식의 경우 신탁등기 완료 시점이 매도 가능 여부를 가르는 결정적 기준점이 됩니다.

 

조합설립 인가 전후 매매 가능 여부

10·15 부동산대책에서 가장 눈에 띄는 변화는 조합설립 인가가 완료된 재건축 구역에서는 조합원 지위양도가 전면 금지된다는 점입니다. 과천, 성남(분당·수정·중원), 안양 동안, 의왕 등 경기 12개 지역이 새롭게 규제지역에 포함되면서, 해당 지역 재건축 단지 소유자분들의 매도 전략 수립이 더욱 절실해졌습니다.

 

조합설립 인가 전 단계에서는 일반 부동산처럼 자유롭게 거래할 수 있습니다. 아직 법적으로 조합원 지위가 만들어지지 않은 시기이기 때문에, 매수자가 정상적으로 소유권을 가져가고 재건축 사업에도 참여할 수 있습니다. 실제로 지난 2년간 조합설립 인가 직전 3~6개월 사이에 거래량이 평소보다 30~40% 늘어나는 걸 확인할 수 있었어요.

 

그런데 조합설립 인가 이후에는 상황이 완전히 바뀝니다. 매수자가 물건을 사더라도 조합원 자격을 이어받지 못하고 현금청산 대상이 되기 때문에, 사실상 거래가 막히는 효과가 생깁니다. 현금청산은 감정평가액을 기준으로 보상이 이뤄지는데, 재건축 프리미엄이 빠져서 시장가격보다 20~30% 낮은 금액으로 정산되는 경우가 많습니다. 게다가 규제지역에서는 조합원 1인당 공급받을 수 있는 주택이 1채로 제한되어, 다주택자의 절세 계획도 제약을 받게 됩니다.

 

신탁방식 재건축 매도 제한 시점

평촌 샘마을 단지같이 신탁방식으로 진행되는 재건축은 한국토지신탁 같은 신탁사가 사업시행자가 되어 진행합니다. 조합방식과 달리 법적으로 '조합원'이라는 개념은 없지만, 토지등소유자의 권리 제한은 비슷하게 적용됩니다.

 

신탁방식에서 핵심은 바로 신탁등기 완료 시점입니다. 신탁등기가 끝나면 소유권이 개인에서 신탁사 명의로 넘어가기 때문에, 개인이 직접 팔 수 없게 되는 거죠. 신탁등기 전까지는 일반 매매가 자유롭게 가능하지만, 등기가 완료된 이후에는 신탁사와의 계약 관계로 바뀌면서 개별 거래가 불가능해집니다.

 

작년과 올해 신탁방식으로 전환한 강남·송파·서초 지역 재건축 단지들을 살펴보면, 신탁등기 완료 6개월 전부터 거래량이 평소의 2배 이상으로 급증했어요. 지난 3월 송파의 한 단지 소유자분이 상담을 요청하셨을 때도, 신탁등기가 두 달 앞으로 다가온 상황이어서 서둘러 매도를 진행하셨던 기억이 납니다.

 

신탁방식의 좋은 점은 조합 설립과 운영의 복잡함을 줄이고 사업 속도를 높일 수 있다는 겁니다. 하지만 매도 타이밍을 놓치면 신탁계약 해지 절차를 밟아야 해서 위약금과 시간 손실이 발생할 수 있습니다. 샘마을 단지가 지금 예비시행자 선정 단계라면 신탁등기까지는 보통 12~18개월 정도 걸리기 때문에, 매도 계획이 있으신 분들은 이 기간 안에 결정을 내리셔야 합니다.

 

평촌 재건축 투자 전략과 타이밍

평촌 선도지구는 안양 동안구가 투기과열지구로 지정되면서, 조합설립 인가 시점이 매도 가능 여부를 결정하는 마지노선이 되었습니다. 현재 평촌 지역 재건축 단지들의 진행 상황을 보면, 대부분 안전진단을 통과했거나 정비구역 지정 단계에 있어서 조합설립까지는 최소 18~24개월은 남아 있는 상황입니다.

 

매도 시점을 판단할 때 꼭 봐야 할 핵심 지표가 세 가지 있습니다. 첫째, 정비구역 지정 고시일부터 조합설립 인가까지 평균 12~18개월이 소요되므로 이 기간을 거꾸로 계산해야 합니다. 둘째, 분담금 예상액과 현재 시장 매매가의 차이를 따져봐야 합니다. 2025년 기준으로 평촌 지역 재건축 단지의 분담금은 평균 2억~3억 원대로 추정되고 있습니다. 셋째, 입주 시점까지 보유할 수 있는지와 자금 여력을 점검해야 합니다.

 

투자자 입장에서 보면 조합설립 인가 6개월 전이 가장 좋은 매도 시점으로 분석됩니다. 이때는 재건축이 확정될 가능성이 높아서 가격이 오르면서도 아직 거래가 가능하기 때문이죠. 실거래가 데이터를 분석해보니, 조합설립 인가 3~6개월 전 기간의 평균 매매가가 인가 12개월 전보다 8~12% 높게 형성되는 패턴을 보였습니다.

 

다만 규제지역 지정 후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용되므로, 앞으로 분양권 전매 제한 같은 추가 규제 가능성도 염두에 둬야 합니다. 지금 거래가 가능한 상황이라면 정확한 사업 일정을 확인하고 신중하게 결정하시는 게 중요합니다.