갭투자 차단 - 서울 3중 족쇄 규제 전격 시행

서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정되면서 갭투자가 사실상 전면 금지됐습니다. 토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식이 원천 차단되며, 대출 한도 축소와 세금 강화까지 겹쳐 투자 수요 진입이 불가능한 구조가 완성되었습니다. 정부는 이번 3중 규제로 풍선효과까지 차단하겠다는 강력한 의지를 표명했습니다.

 

토지거래허가구역 지정, 2년 실거주 의무로 갭투자 원천 봉쇄

서울 25개 구와 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이는 해당 지역에서 아파트, 연립주택, 다세대주택을 거래할 때 관할 구청의 사전 허가를 받아야 하며, 허가를 받더라도 2년간 실거주해야 한다는 조건이 붙습니다. 실거주 의무를 위반할 경우 계약이 무효가 되고 이행강제금이 부과되는 등 강력한 제재가 따릅니다.

 

갭투자는 전세를 끼고 소액의 자기자본만으로 아파트를 매입한 뒤, 시세 상승 시 차익을 얻는 투자 방식입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트에 7억 원의 전세를 끼고 3억 원만 투자해서 매입한 뒤, 집값이 12억 원으로 오르면 2억 원의 수익을 얻는 구조입니다. 하지만 2년 실거주 의무가 부과되면 전세를 놓을 수 없어 갭투자 자체가 성립하지 않습니다. 투자자가 직접 거주해야 하므로 여러 채를 동시에 보유하는 다주택 투자도 불가능해졌습니다.

 

토지거래허가구역은 과거 노무현 정부와 문재인 정부 시절에도 시행된 바 있으나, 서울 전역을 한 번에 지정한 것은 이번이 처음입니다. 과거에는 강남 3구나 일부 과열 지역에만 적용됐지만, 이번에는 도봉구, 강북구 등 상대적으로 집값이 낮은 지역까지 포함되어 실질적으로 서울에서는 어떤 형태의 투자도 어렵게 됐습니다. 시장 전문가들은 이번 조치로 투자 수요가 완전히 차단되고, 실수요자 중심으로 시장이 재편될 것이라고 전망합니다.

 

주택담보대출 한도 축소, 15억 초과 주택 4억 상한제

조정대상지역과 투기과열지구 지정으로 주택담보대출 한도가 대폭 축소됐습니다. 15억 원 초과 주택의 경우 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능합니다. 무주택자의 LTV는 70%에서 40%로 하락했으며, 1주택자 이상은 0%로 사실상 추가 대출이 불가능합니다. 이는 자기자본이 부족한 투자자들의 시장 진입을 원천적으로 막는 조치입니다.

 

갭투자는 기본적으로 대출과 전세금을 활용한 레버리지 투자입니다. 자기자본 3억 원으로 10억 원짜리 아파트를 매입하려면 7억 원의 전세금이나 대출이 필요한데, 실거주 의무로 전세가 불가능해지고 대출 한도마저 줄어들면서 투자 구조 자체가 무너졌습니다. 특히 다주택자는 대출이 전면 차단되어 추가 매입이 원천 봉쇄됐습니다. 기존 보유 주택의 대출 만기가 돌아올 경우 대환대출도 어려워져 보유 주택을 처분해야 하는 상황에 직면할 수 있습니다.

 

실수요자 입장에서도 대출 한도 축소는 부담입니다. 서울 평균 아파트 가격이 10억 원을 넘는 상황에서 40% LTV는 6억 원 이상의 자기자본을 확보해야 함을 의미합니다. 청년층과 신혼부부 등 자산 형성이 부족한 계층은 내 집 마련이 더욱 어려워졌습니다. 정부는 실수요자 보호를 위해 생애최초 구입자와 신혼부부에게는 일부 완화된 LTV를 적용하겠다고 밝혔지만, 세부 기준은 아직 확정되지 않았습니다.

 

다주택자 세금 중과, 풍선효과 차단 위한 전방위 압박

취득세와 양도세 중과가 복원되고, 보유세 강화까지 예고되면서 다주택자에 대한 세금 부담이 급증했습니다. 투기과열지구 내 다주택자는 취득세 최대 12%, 양도세 최고 75%가 적용됩니다. 종합부동산세 역시 다주택자 중과세율이 유지되어 보유 비용도 크게 늘어납니다. 이는 기존 다주택자들의 매도를 유도하고, 신규 투자 수요를 차단하기 위한 조치입니다.

 

정부는 "한쪽을 규제하면 다른 쪽이 오르는 풍선효과를 이번엔 전면 차단하겠다"는 입장을 명확히 했습니다. 과거 강남 규제 시 강북과 경기도로 수요가 이동했던 경험을 바탕으로, 이번에는 서울 전역과 경기 주요 지역을 동시에 묶어 풍선효과 자체를 원천 차단하는 전략입니다. 추가로 인천, 김포, 평택 등 비규제 지역의 거래 동향도 면밀히 모니터링하며, 이상 징후 발견 시 즉각 규제 지역으로 추가 지정할 방침입니다.

 

시장에서는 이번 규제로 서울과 수도권 거래량이 급감하고, 집값 상승세가 꺾일 것이라는 전망이 우세합니다. 개인적으로 지난주 부동산 세미나에 참석했을 때, 현장 중개업자들이 규제 발표 이후 문의 전화가 뚝 끊겼다고 하소연하는 걸 들었는데, 시장 분위기가 확실히 얼어붙은 게 느껴지더라고요.

 

다만 일부 전문가들은 실거주 의무와 대출 제한으로 실수요자까지 시장에서 이탈하면서, 거래 절벽과 함께 전세 시장 압박이 커질 가능성을 우려합니다. 갭투자 차단은 투기 수요 억제에는 효과적이지만, 전세 공급 감소로 이어져 전세난이 가중될 수 있다는 지적입니다. 결국 이번 3중 족쇄 규제가 부동산 시장 안정화와 실수요자 보호라는 두 목표를 동시에 달성할 수 있을지가 정책 성패의 관건입니다.