임대차 계약 9년 거주 - 개정안 시장 영향

국회에 세입자가 한 집에서 최대 9년까지 살 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안이 발의됐습니다. 계약갱신청구권 사용 횟수를 기존 1회에서 2회로 늘려 총 거주 기간이 4년에서 9년으로 확대되는 내용이 핵심입니다. 임대차 계약 기간도 2년에서 3년으로 연장되며, 집주인은 세입자에게 재정 정보를 의무적으로 공개해야 합니다. 세입자 보호 취지지만 시장에서는 전세가 급등과 월세 전환 가속화 우려가 커지고 있습니다.

 

개정안 핵심 내용과 기존 제도 비교

현행 주택임대차보호법에서는 세입자가 계약갱신청구권을 1번만 사용할 수 있어서 최대 4년까지 거주할 수 있습니다. 처음 2년 계약하고, 집주인이 나가라고 해도 1번 더 연장해서 총 4년까지 살 수 있다는 뜻입니다. 개정안은 이걸 2번으로 늘려서 3년씩 3번, 총 9년까지 거주할 수 있게 바꾸는 겁니다. 예를 들어 2026년 1월에 전세 계약하면 2029년, 2032년, 2035년까지 3번 연장할 수 있습니다.

 

계약 기간 자체도 2년에서 3년으로 늘어납니다. 지금은 전세나 월세 계약할 때 보통 2년 단위로 하는데, 앞으로는 기본이 3년이 됩니다. 집주인이 2년 계약을 고집해도 법으로 3년이 보장되니 세입자는 더 오래 살 수 있어요. 다만 세입자가 먼저 나가고 싶으면 언제든 나갈 수 있고, 이건 지금이나 개정 후나 똑같습니다.

 

집주인 의무도 크게 늘어납니다. 갱신 계약할 때마다 국세와 지방세 납세증명서, 건강보험 납부확인서 같은 재정 서류를 세입자에게 제공해야 합니다. 집을 팔 때도 새 집주인 정보를 세입자에게 서면으로 알려야 하고, 세입자가 3개월 안에 이의제기하면 전 주인이 보증금을 돌려줘야 합니다. 전세사기 피해를 막으려는 장치인데, 집주인 입장에서는 개인정보를 너무 많이 공개해야 한다는 불만이 나옵니다. 부동산 업계에서는 집주인의 건강보험 납부 내역까지 세입자에게 보여주는 건 과도하다는 지적도 있습니다.

 

집주인 반발과 세입자 실익 논란

개정안이 통과되면 집주인들의 반발이 클 것으로 예상됩니다. 한 집에 세입자가 9년 동안 살면 그 기간 동안 집값이 오르거나 상황이 바뀌어도 쉽게 대응할 수 없습니다. 집주인들은 리스크를 줄이려고 처음 계약할 때 전세금이나 월세를 확 올릴 가능성이 큽니다. 2020년 계약갱신청구권 1회가 도입됐을 때도 서울 전세가격이 1년 만에 15% 넘게 뛴 전례가 있습니다.

 

실거주 목적으로 세입자를 내보내는 사례도 늘어날 전망입니다. 법에서는 집주인이나 직계가족이 실제로 살려고 하면 계약을 거절할 수 있는데, 이걸 악용해서 세입자를 쫓아내는 거죠. 2021~2023년 사이 서울 강남구에서 실거주 명목 계약 거절이 30% 증가했다는 조사 결과도 있습니다. 집주인이 진짜 실거주 의사가 있는지 증명하기 어려워서 법적 분쟁도 잦아질 수 있습니다.

 

세입자 입장에서도 마냥 좋은 건 아닙니다. 겉으로는 9년 거주권이 생겼지만, 처음 계약 때 전세금이 너무 오르면 계약 자체를 못 하게 됩니다. 2025년 서울 평균 전세가격이 5억 원인데, 개정안 시행 후 6억 원으로 뛰면 오히려 세입자가 손해입니다.

 

작년에 전세 계약 갱신을 앞둔 지인이 집주인과 협상하면서 어려움을 겪었던 걸 봤어요. 집주인이 "법으로 2년 더 살 수 있다는 거 아니까 전세금을 3천만 원 올려달라"고 해서 결국 이사를 갔다고 하더라고요. 개정안이 통과되면 이런 사례가 더 많아질 수 있습니다.

 

집주인이 전세를 월세로 바꾸려는 움직임도 거세질 전망입니다. 국토연구원 분석에 따르면 계약갱신청구권 확대 시 전세 매물이 20~30% 줄고 월세 비중이 늘어날 것으로 예측됩니다. 목돈이 부족한 청년층은 전세를 구하기 더 어려워질 수 있습니다.

 

전월세 시장 변화와 대응 전략

개정안이 통과되면 전월세 시장에 큰 변화가 올 것입니다. 가장 먼저 나타날 현상은 전세 매물 감소입니다. 집주인들이 9년 동안 묶이는 걸 꺼려해서 아예 전세를 안 내놓거나 월세로 전환할 겁니다. 2024년 서울 전세 거래량이 월평균 8천 건이었는데, 개정안 시행 후 5~6천 건으로 줄어들 가능성이 높습니다. 전세 구하기가 지금보다 훨씬 어려워진다는 뜻이죠.

 

월세 시장은 반대로 커질 전망입니다. 집주인들은 전세 대신 월세를 선호하게 되고, 보증금은 낮추되 월세는 높이는 방식으로 바뀔 겁니다. 예를 들어 보증금 1억에 월세 150만 원 하던 집이 보증금 5천만 원에 월세 200만 원으로 바뀌는 식입니다. 월세 부담이 커지면 세입자들의 생활비 압박도 심해집니다. 통계청 자료를 보면 서울 1인 가구의 월평균 주거비가 60만 원인데, 월세가 오르면 70~80만 원으로 늘어날 수 있습니다.

 

세입자 대응 전략도 달라져야 합니다. 개정안 시행 전에 전세 계약하면 기존 법이 적용되니, 전세를 구하려는 분들은 법 시행 전에 서두르는 게 유리합니다. 법 시행 후라면 처음 계약할 때 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다. 전세금이 과도하게 오른 건 아닌지, 집주인의 재정 상태는 괜찮은지 확인하고, 전세보증보험 가입은 필수입니다.

 

집주인 입장에서는 장기 임대 리스크를 줄이려면 월세나 단기 임대를 고려하거나, 아예 집을 매도하는 것도 선택지입니다. 양쪽 모두 시장 변화를 예의주시하면서 신중하게 결정해야 합니다.