오피스텔 LTV 40% 오보 - 실제로는 70% 유지

10.15 부동산 대책 발표 후 오피스텔 LTV가 70%에서 40%로 강화된다는 보도가 나왔지만, 이는 사실이 아닌 것으로 확인됐습니다. 국토교통부와 금융위원회는 토지거래허가구역 내 LTV 40% 규제는 주택에만 적용되고 오피스텔 같은 비주택은 해당 사항이 없다고 공식 해명했습니다. 오피스텔 대출은 기존대로 LTV 70%가 적용되며, 일부 언론의 초기 오보로 혼란이 생겼지만 정부가 이를 바로잡았습니다.

 

오피스텔 LTV 40% 오보가 퍼진 과정

10월 15일 부동산 대책 발표 직후 일부 언론에서 토지거래허가구역 신규 지정으로 오피스텔 LTV가 40%로 강화된다고 보도했습니다. 금융위와 국토부의 보도자료와 Q&A 자료 일부에 토허구역 지정으로 오피스텔 LTV가 강화된다는 설명이 반복 기재되면서 혼란이 생긴 겁니다.

 

여러 부동산 커뮤니티와 SNS에서도 오피스텔 투자자들이 당황하며 대출 규제 강화를 우려하는 글이 쏟아졌습니다. 토지거래허가구역이란 부동산 투기가 우려되는 지역에서 땅이나 집을 사려면 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 10.15 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역이 토허구역으로 추가 지정되면서, 이 지역의 주택 매입 시 LTV가 40%로 제한됩니다. 쉽게 말하면 3억 원짜리 집을 사려면 1억 2천만 원만 대출받고 나머지 1억 8천만 원은 본인 돈으로 내야 한다는 뜻이죠.

 

문제는 이 규제가 오피스텔에도 적용된다는 잘못된 정보가 퍼진 겁니다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니라 업무시설로 분류되는 비주택입니다. 관계부처는 토허구역 신규 지정 대상은 주택이며, 오피스텔 같은 비주택은 허가 대상도 아니고 LTV 규제 강화도 해당 사항이 없다고 반복 설명했습니다. 여러 언론사들도 초기 오보였음을 인정하고 기사를 수정했습니다. 국토부 한국토지주택연구원 자료와 금융위 공식 입장에서도 오피스텔 LTV는 70%가 유지된다고 명확히 밝혔습니다.

 

오피스텔 대출 실제 적용 기준과 한도

오피스텔은 주택이 아니라 비주택으로 분류되기 때문에 주택 관련 규제를 받지 않습니다. 현행 비주택 대출 정책에서 오피스텔, 상가, 토지 등의 LTV는 70% 기준이 그대로 유지됩니다. 3억 원짜리 오피스텔을 사려면 최대 2억 1천만 원까지 대출받을 수 있고, 나머지 9천만 원만 본인 돈으로 내면 됩니다. 주택의 40%보다 훨씬 여유로운 조건입니다.

 

다만 오피스텔도 주거용으로 쓰느냐 업무용으로 쓰느냐에 따라 세부 규제가 달라집니다. 주거용 오피스텔은 실제로 사람이 살 목적으로 사는 거고, 업무용은 사무실이나 임대 목적으로 사는 겁니다. 은행에서는 주거용 오피스텔이 더 안전하다고 보기 때문에 대출 심사가 약간 수월합니다. 규제지역이 아닌 곳에서는 주거용 오피스텔도 LTV 70%가 적용되고, 토허구역 내에서도 오피스텔은 허가가 필요 없으니 자유롭게 거래할 수 있습니다.

 

은행별로 자체 심사 기준이 있어서 LTV 70%가 무조건 적용되는 건 아닙니다. 신용등급이 낮거나 소득이 적으면 LTV가 50~60%로 줄어들 수 있고, 오피스텔 위치나 시세에 따라서도 달라집니다. 2025년 현재 국민은행과 신한은행은 신축 오피스텔에 대해 LTV 70%를 적용하지만, 준공 후 10년 이상 된 구축 오피스텔은 60%까지만 인정합니다. 하나은행과 우리은행도 비슷한 기준을 적용하고 있어서, 대출 신청 전에 해당 은행의 구체적인 조건을 확인해야 합니다. DTI와 DSR 같은 다른 대출 규제도 함께 적용되니 종합적으로 따져봐야 합니다.

 

오피스텔 투자 시 주의할 실제 규제

오피스텔 LTV는 70%로 유지되지만, 다른 규제들은 여전히 적용됩니다. 가장 중요한 게 DSR인데, 1년에 갚아야 할 모든 대출 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘으면 추가 대출이 불가능합니다. 2025년 기준 DSR 한도는 40~50% 수준이라서, 이미 주택담보대출이나 신용대출이 많으면 오피스텔 대출이 막힐 수 있습니다. 연봉 5천만 원인 사람이 이미 연간 2천만 원을 대출 상환에 쓰고 있다면, 추가로 오피스텔 대출받기가 어렵습니다.

 

오피스텔 투자의 가장 큰 리스크는 공실과 임대료 하락입니다. 2024년 통계청 자료에 따르면 수도권 오피스텔 공실률이 평균 12%를 기록했고, 일부 지역은 20%를 넘었습니다. 강남이나 여의도 같은 핵심 업무지구도 재택근무 확산으로 오피스 수요가 줄면서 공실이 늘고 있습니다. 월세를 못 받으면 대출 이자를 본인 돈으로 내야 하니 손실이 커집니다.

 

세금 부담도 만만치 않습니다. 오피스텔은 주택보다 세금이 비쌉니다. 취득세는 주택과 비슷한 1~3%지만, 재산세와 종합부동산세는 별도 계산됩니다. 오피스텔 2채 이상 보유하면 종부세 중과 대상이 될 수 있고, 양도소득세도 주택보다 불리합니다. 주택은 2년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받지만, 오피스텔은 업무용 건물이라 공제 혜택이 적습니다.

 

작년에 지인이 오피스텔 투자를 고민하면서 상담을 요청했던 적이 있어요. LTV가 높아서 대출받기는 쉬웠지만, 막상 임차인을 구하는 데 3개월이 걸렸고 그동안 이자만 수백만 원 냈다고 하더라고요. LTV가 70%로 유지된다고 해서 무조건 유리한 게 아니라, 투자 수익성과 세금, 공실 리스크를 종합적으로 따져봐야 합니다. 잘못된 정보에 휘둘리지 말고 정확한 규제 내용을 확인한 뒤 신중하게 결정하는 게 중요합니다.