무주택자 전세대출 DSR - 당분간 규제 없다

정부가 무주택자의 전세대출에는 DSR 규제를 적용하지 않기로 공식 확정했습니다. 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책에서 1주택자 전세대출만 DSR 규제 대상에 포함되었고, 무주택자는 서민 주거 안정을 고려해 제외하기로 했습니다. 금융위원회는 무주택자의 전세대출이나 정책대출에 DSR을 적용하는 방안은 시장 상황을 보면서 나중에 검토하겠다고 밝혔습니다.

 

1주택자와 무주택자 DSR 적용 차이점

10.15 부동산 대책에서 가장 많은 관심을 받은 건 전세대출 DSR 규제였습니다. DSR은 총부채원리금상환비율의 약자로, 1년간 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 쉽게 말하면 1년에 버는 돈 대비 1년에 갚아야 할 빚이 얼마나 되는지 계산하는 거예요. 예를 들어 연봉이 5천만 원인데 1년에 갚아야 할 대출 원리금이 2천만 원이면 DSR이 40%가 됩니다.

 

정부는 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받을 때 2025년 10월 29일부터 DSR을 적용하기로 했습니다. 그동안 전세대출은 집을 사는 게 아니라 빌리는 거라서 DSR 계산에서 제외됐었는데, 1주택자가 전세를 하나 더 얻으면서 투기 목적으로 이용하는 경우를 막기 위해 규제를 넣은 겁니다. 1주택자가 강남에 집 한 채 갖고 있으면서 분당에 전세 한 채 더 얻으면, 그 전세대출 이자 상환분이 DSR에 포함됩니다.

 

하지만 무주택자는 완전히 다릅니다. 집이 하나도 없는 사람이 전세로 살려고 대출받는 건 투기가 아니라 기본적인 주거 수단입니다. 정부는 무주택자의 전세대출까지 DSR로 막으면 집 없는 사람들이 전세도 못 구하는 상황이 생긴다고 판단했습니다. 특히 신혼부부나 사회초년생 같은 청년층은 소득이 적어서 DSR 규제가 적용되면 전세대출 자체가 불가능해질 수 있어요. 그래서 무주택자는 현행대로 DSR 규제에서 제외하고, 기존에 받은 전세대출을 연장할 때도 DSR을 적용하지 않기로 했습니다.

 

무주택자 전세대출 한도와 금리 현황

무주택자가 받을 수 있는 전세대출은 크게 정책대출과 시중은행 대출로 나뉩니다. 정책대출은 정부가 저금리로 지원하는 상품으로 주택도시기금 전세자금대출과 버팀목전세자금대출이 대표적입니다. 주택도시기금은 부부 합산 연소득 7천만 원 이하 무주택자가 수도권 3억 원, 지방 2억 원 이하 주택에 전세 들어갈 때 최대 2억 4천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 금리는 연 1.8~3.0% 수준으로 시중은행보다 훨씬 낮습니다.

 

버팀목전세자금대출은 소득이 더 낮은 서민을 위한 상품입니다. 부부 합산 연소득 5천만 원 이하 무주택자가 수도권 3억 원, 지방 2억 원 이하 주택에 전세 들어갈 때 최대 1억 원까지 빌릴 수 있고, 금리는 연 1.0~2.4%입니다. 신혼부부나 청년이면 금리가 0.2~0.5%포인트 더 낮아집니다. 이런 정책대출은 DSR 규제와 상관없이 계속 이용할 수 있습니다.

 

시중은행 전세대출은 금리가 높지만 한도가 더 큽니다. 국민은행, 신한은행, 하나은행 등에서 연 4~5% 금리로 최대 3억~5억 원까지 빌려줍니다. 소득이 높거나 전세보증금이 큰 집에 들어가는 무주택자들이 주로 이용합니다. 시중은행 전세대출도 무주택자에게는 DSR을 적용하지 않기 때문에 다른 대출이 많아도 전세대출은 별도로 받을 수 있어요. 다만 은행마다 자체 심사 기준이 있어서 소득 대비 대출 규모가 너무 크면 거절당할 수 있습니다. LTV나 DTI 같은 다른 규제는 여전히 적용되니 확인이 필요합니다.

 

향후 무주택자 DSR 규제 도입 가능성

정부는 당장 무주택자에게 DSR을 적용하지는 않지만, 아예 안 하겠다는 건 아닙니다. 금융위원회는 시장 상황과 정책 효과를 보면서 필요하면 나중에 도입을 검토하겠다고 밝혔습니다. 만약 무주택자들이 전세대출을 과도하게 받아서 가계부채가 급증하거나, 전세가격이 비정상적으로 뛰면 규제가 들어올 수 있다는 뜻입니다. 실제로 2023년 전세사기 사태 이후 전세대출 부실이 문제가 되면서 규제 강화 목소리가 나왔던 적이 있습니다.

 

전문가들은 최소 1~2년은 무주택자 DSR 규제가 없을 거라고 전망합니다. 현재 부동산 시장이 침체되어 있고 전세가격도 안정세를 보이고 있어서, 급하게 규제를 넣을 이유가 없다는 겁니다. 오히려 무주택자의 주거 안정을 위해 전세대출을 더 쉽게 받을 수 있도록 지원하는 게 정부 정책 방향입니다. 2025년 하반기부터 신혼부부 전세자금대출 한도를 3억 원으로 올리는 방안도 검토 중입니다.

 

다만 장기적으로는 조심해야 합니다. 금융당국은 가계부채 관리를 최우선 과제로 삼고 있어서, 전세대출 규모가 계속 늘어나면 언젠가는 무주택자에게도 DSR을 적용할 가능성이 있습니다. 지난달 부동산 금융 세미나에 참석했을 때, 한 금융권 관계자분이 "지금은 서민 주거 안정이 우선이지만, 가계부채가 다시 급증하면 무주택자도 예외일 수 없다"고 말씀하셨던 게 기억납니다.

 

미리 대비하려면 소득 대비 과도한 전세대출을 받지 말고, 다른 대출을 최대한 줄여서 DSR 여력을 확보해두는 게 좋습니다. 신용카드 할부나 마이너스통장 같은 생활비 대출도 DSR에 포함되니 정리할 수 있으면 정리하는 게 현명합니다. 지금은 규제가 없지만 앞으로 정책이 바뀔 수 있다는 점을 염두에 두고 계획적으로 전세대출을 이용해야 합니다.