연말 대출 막힌다 - 실수요자는 어떻게 대응할까

 

2025년 10월 현재, 일부 시중은행의 가계대출 증가액이 금융당국에 보고한 연간 목표치를 이미 초과하면서 연말 대출 경색 우려가 현실화되고 있습니다. 2025년 4월 전체 금융권 가계대출이 5.3조원 증가하는 등 예상보다 빠른 증가세를 보이면서 은행들의 대출 여력이 급격히 감소하는 상황입니다. 정부는 DSR을 현행 40%에서 35%로 낮추는 방안을 검토 중이며, 전세자금대출 및 정책대출의 DSR 포함, 주택담보대출 한도 축소 등 추가 규제가 논의되고 있습니다. 문제는 이러한 규제가 투기 억제보다 실수요자들의 주거 안정을 더 어렵게 만들 수 있다는 점입니다. 매년 되풀이되는 연말 대출난, 그 원인과 개인 차원의 대응책을 짚어봅니다.

 

연간 한도 관리 방식이 낳은 구조적 문제

금융당국이 연초에 각 은행별 가계대출 증가 목표를 설정하면, 은행들은 1년 내내 이 목표 범위 내에서 대출을 집행해야 합니다. 올해는 주택시장 회복 기대와 함께 2월부터 가계대출이 본격적으로 증가세로 전환되면서 대출 수요가 예상보다 훨씬 빠르게 늘어났습니다. 신한은행과 농협은행의 경우 이미 연간 가계대출 증가 목표치를 초과한 상태입니다.

 

핵심 문제는 대출 수요와 공급의 시간적 불일치입니다. 연말로 갈수록 주택 매매와 전세 계약이 집중되면서 자금 수요가 급증하지만, 은행의 대출 가능 한도는 이미 소진된 상태가 됩니다. 특히 11월과 12월은 이사 수요가 몰리는 시기인데, 이때쯤이면 은행들이 대출 심사를 강화하거나 창구를 사실상 닫아버리는 일이 반복됩니다. 지난해에도 같은 패턴이 나타났고, 대출을 받지 못한 사람들은 연 금리 10%를 넘는 제2금융권으로 내몰렸습니다.

 

이러한 현상이 반복되는 근본 원인은 총량 규제 중심의 가계부채 관리 방식에 있습니다. 시장 상황 변화에 탄력적으로 대응하기보다 연초에 정한 목표를 고수하다 보니, 실제 수요자들은 언제 대출이 막힐지 예측할 수 없는 불확실성에 직면하게 됩니다.

 

DSR 규제 강화, 무주택자에게 더 큰 타격

금융당국은 현재 40%인 DSR 한도를 35%로 낮추는 방안을 검토 중이며, 그동안 제외되었던 전세자금대출과 정책성 대출까지 DSR에 포함시키는 안이 논의되고 있습니다. 주택담보대출 한도를 현재 6억원에서 4억원으로 축소하거나, 일정 가격 이상 주택에 대해 LTV 0%를 적용하는 방안도 거론됩니다.

 

DSR 35% 규제가 시행되면 실수요자의 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 연소득 5천만원인 직장인의 경우, 1년간 상환할 수 있는 원리금이 1,750만원(월 약 146만원)으로 제한됩니다. 금리 5% 기준으로 계산하면 대출 가능 금액이 2억5천만원 수준에 그칩니다. 수도권 아파트 평균 가격이 6억원대인 상황에서, 자기 자본만 3억5천만원 이상 준비해야 한다는 의미입니다. 무주택 청년이나 신혼부부에게는 현실적으로 접근하기 어려운 조건입니다.

 

금융당국 관계자는 "정부가 LTV 한도를 단계적으로 줄이면 시장은 다음 규제를 예상하면서 선수요를 끌어올릴 위험이 있다"고 지적했습니다. 규제 강화 예고가 오히려 '지금 아니면 못 산다'는 불안 심리를 자극해 무리한 대출과 급매수를 부추길 수 있다는 분석입니다. 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 스트레스 금리 1.5%가 전면 적용되면서 대출 한도가 더욱 축소될 예정입니다. 가계부채를 줄이려던 정책이 역설적으로 시장 불안을 증폭시킬 수 있습니다.

 

연말을 앞둔 실수요자의 현실적 대응법

대출 여건 악화 속에서 실수요자가 선택할 수 있는 방법은 제한적이지만, 전략적 접근은 여전히 중요합니다. 가장 시급한 것은 대출 실행 시기를 최대한 앞당기는 것입니다. 은행들이 한도 소진에 따라 10월부터 대출 심사를 강화하고 있으며, 12월로 갈수록 승인 가능성이 급격히 낮아집니다. 내년 봄 이사를 계획한다면 지금 당장 은행 상담을 받고 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.

 

제1금융권에서 대출이 어려워지면 제2금융권을 알아봐야 하지만, 금리 차이를 반드시 계산해야 합니다. 저축은행 주택담보대출 금리는 연 7~9%로 시중은행보다 2~3%포인트 높습니다. 신용대출이나 카드론은 10%를 넘는 경우도 많습니다. 2억원을 3년간 빌린다면 금리 2%포인트 차이로 이자만 1,200만원이 더 나갑니다. 단기 자금이라면 중도상환 수수료 조건을 확인하고, 제1금융권 대출 여건이 개선될 때 갈아타는 계획을 세워야 합니다.

 

금융감독원의 통합채무관리 시스템을 활용해 본인의 DSR을 사전에 계산해보는 것도 중요합니다. 자신이 대출받을 수 있는 한도를 정확히 파악하면 무리한 계약을 방지할 수 있습니다. 전세자금대출이 DSR에 포함되면 주택담보대출 한도가 얼마나 줄어드는지 미리 시뮬레이션해보고, 현실적인 주거 계획을 수립해야 합니다. 규제 환경이 불확실할수록 개인의 재무 계획은 더욱 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.