불법건축물 매수인의 계약 해제 청구 - 계약금 반환 의무 없다

집을 사고 나서 옥상 불법 증축을 발견했다고 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라고 하는 경우, 보통은 돌려받기 어렵습니다. 왜냐하면 계약 전에 직접 집을 보고 확인했다고 계약서에 썼기 때문이죠. 하지만 집주인이 일부러 문제를 숨기거나 거짓말을 했다면 이야기가 달라질 수 있으니, 이를 증명할 수 있는 증거를 잘 챙겨두는 게 중요합니다.

 

불법건축물 발견 시 부동산 계약금 반환 의무 판단 기준

부동산 매매 계약에서 계약금 입금된 순간부터 법적으로 계약은 성립돼요. 5천만 원 계약금 주고받은 상황에서 한쪽이 계약 파기하려면, 잘못한 쪽이 계약금 포기하거나 배액 배상해야 하는 게 민법의 기본 틀이죠. 이건 부동산 거래 안정성 보장하고 계약 당사자 간 신뢰 보호하기 위한 제도예요. 단순히 마음 바뀌었다거나 나중에 불만 생겼다는 이유만으론 계약 무효화할 수 없어요.

 

불법건축물 존재 자체가 자동으로 계약 해제 사유 되는 건 아니에요. 핵심은 매수인이 그 사실을 '언제, 어떻게' 알게 됐는지예요. 옥상 증축물이 육안으로 확인 가능한 상태였고, 매수인이 중개사랑 함께 현장 방문해서 옥상까지 직접 둘러봤다면, "불법 증축인 줄 몰랐어요"라는 주장은 법적으로 인정받기 힘들죠. 판례는 매수인이 일반적 주의의무 기울였다면 충분히 발견 가능했던 문제에 대해선 매도인 책임 제한적으로만 인정하고 있거든요. 특히 계약서에 "매수인은 현장 전반적 상태 확인했으며 이에 대해 이의 제기 안 함"이라는 내용 있으면, 이건 매수인이 자신의 확인 의무 다했다고 스스로 인정한 걸로 해석돼요.

 

다만 예외 상황도 있어요. 건물 내부 숨겨진 구조적 결함이나, 매도인이 의도적으로 위장한 하자, 또는 철거 명령 곧 나올 중대한 위법사항을 매도인이 고의로 은폐한 경우엔 계약 해제 사유로 인정될 수 있죠. 하지만 옥상 증축처럼 외부에서 명백히 확인 가능한 상태였고, 매수인이 이걸 볼 기회 충분했다면 매도인 책임은 상당히 낮아져요. 불법건축물이 등기 이전이나 금융 대출에 실질적 문제 되는지, 지자체의 즉각적 행정처분 대상인지 여부도 중요한 판단 기준이에요. 단순히 건축법상 미신고 상태라는 이유만으론 계약 해제 정당하다고 입증하기 어려워요.

 

매수인 확인의무와 계약서 조항이 계약금 분쟁에 미치는 영향

부동산 매매에서 매수인은 계약 전 충분한 조사와 확인할 법적 의무 있어요. 이걸 '매수인의 주의의무' 또는 '확인의무'라고 하죠. 전문적 부동산 거래에서 당연히 요구되는 기본 책임이에요. 공인중개사와 함께 간 현장 안내에서 매수인이 건물 구조, 옥상, 내부시설 등 직접 살펴봤다면, 이건 법적으로 충분한 확인 기회 가졌다고 평가받아요. 특히 옥상 증축물처럼 물리적으로 명백히 존재하는 구조물에 대해선, 현장 방문 때 이걸 확인 못 했다는 변명이 설득력 얻기 힘들죠.

 

계약서 조항의 중요성은 아무리 강조해도 부족하지 않아요. "매수인은 본 물건의 현황, 권리관계, 물리적 상태 충분히 확인했으며, 이에 대해 이의 제기 안 함"이라는 문구가 계약서에 들어있으면, 이건 매수인이 자신의 확인 의무 다했다고 법적으로 선언한 거예요. 이런 조항은 단순한 형식 아니에요. 나중에 분쟁 발생했을 때 책임 소재 명확히 하는 결정적 증거로 작용하거든요. 매수인이 서명 날인한 계약서에 이런 내용 담겨 있으면, 나중에 "몰랐어요" "속았어요" 주장하기 엄청 어려워져요.

 

실무에선 계약 당시 상황 입증할 수 있는 증거 확보가 핵심이에요. 현장 안내 때 찍은 사진, 매수인과 주고받은 문자 메시지, 공인중개사 확인서, 계약서 특약사항 등이 모두 중요한 증거 자료가 돼요. 매수인이 옥상까지 올라가서 증축 부분 직접 봤다는 사실 입증할 수 있다면, 매도인의 계약금 반환 의무는 거의 없다고 보시면 돼요. 일부 매수인들은 계약 후 대출 문제나 개인 사정으로 계약 깨고 싶어하면서, 사소한 문제 빌미로 계약금 반환 요구하는 경우 있어요. 하지만 법원은 이런 식의 '편의적 계약 해제' 엄격하게 제한하고 있어요. 계약의 구속력 우선적으로 보호하는 입장이거든요.

 

계약금 반환 거부 시 실무 대응 전략과 법적 절차

매수인이 일방적으로 계약 파기하겠다고 통보하고 계약금 돌려달라 요구할 때, 매도인은 감정적 대응보다 체계적이고 법적인 절차 밟아야 해요. 가장 먼저 해야 할 일은 '계약금 반환 불가' 입장 명확히 담은 내용증명 매수인한테 발송하는 거예요. 내용증명은 법적 효력 갖는 공식 문서예요. 매도인 입장과 근거 명확히 기록으로 남겨서 나중에 소송에서 유리한 증거로 활용할 수 있거든요. 내용증명에는 계약 성립 경위, 매수인의 현장 확인 사실, 계약서 조항, 불법건축물 대한 인지 가능성 등 구체적으로 적어야 해요.

 

계약금을 이미 대출 상환에 사용했다는 사실은 계약금 반환 의무랑 상관없어요. 많은 매도인들이 이 부분에서 불안해하는데, 법적으로 매수인 잘못으로 계약 깨지는 경우 매도인은 계약금 돌려줄 의무 없어요. 오히려 매수인이 계약금 포기해야 하죠. 설령 매도인이 계약금으로 받은 돈 전부 사용했더라도, 이건 매도인의 정당한 권리 행사예요. 반환 의무와는 별개 문제예요. 다만 매수인이 소송 제기할 가능성 대비해서, 관련 증거자료 철저히 정리하고 보관해야 해요.

 

실제 분쟁 오래갈 경우 대비한 전략도 필요해요. 매수인이 소송 제기하면 현장 확인 당시 사진, 계약서 원본, 공인중개사 확인서, 문자메시지 기록 등 법원에 제출해야 하거든요. 판례 살펴보면 매수인이 충분한 확인 기회 가졌고 계약서에 확인 조항 명시된 경우, 법원은 대부분 매도인 손 들어주고 있어요. 특히 불법건축물이 육안으로 확인 가능한 외부 구조물이고, 매수인이 전문가(공인중개사)와 함께 현장 둘러본 경우라면 승소 가능성은 더 높아져요. 다만 감정적 부담이랑 시간 소모 고려해서, 합의 가능성도 열어두되 원칙적 입장은 지키는 게 현명한 대응이에요. 법률전문가와 상담 통해 구체적인 계약서 조항과 증빙자료 검토받고, 상황에 맞는 최적의 대응 전략 세우는 게 분쟁 조기에 해결하는 가장 확실한 방법이에요.