부동산 계약금 반환 거부 가능한가

부동산 매매계약 체결 후 매수인이 불법건축물을 이유로 계약금 반환을 요구하는 상황에서, 매도인은 민법 제565조에 근거해 계약금을 돌려줄 법적 책임이 없습니다. 특히 계약 체결 전 매수인이 현장을 직접 확인했고 계약서에 물건 상태 확인 조항이 기재되어 있다면, 단순히 불법건축물 존재만으로는 계약 해제 사유가 성립하기 어렵습니다. 다만 불법건축물이 거래 목적을 심각하게 저해하는 중대한 하자로 인정될 경우 법적 분쟁으로 발전할 수 있어, 증거 확보와 전문가 자문이 필수적입니다.

 

계약금 포기와 일방 해제권의 법적 경계선

부동산 매매계약에서 계약금은 단순한 계약 체결 증표를 넘어 법적으로 중요한 의미를 지닙니다. 민법 제565조는 중도금 지급 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 이는 계약의 구속력과 당사자의 의사 자유를 동시에 보장하는 장치로, 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 구성된 계약에서도 동일하게 작용합니다. 잔금 지급 전이라면 매수인은 계약금 포기만으로 계약 관계를 종료할 수 있으며, 이때 매도인에게 계약금 반환 의무는 발생하지 않습니다.

 

문제는 매수인이 계약금 포기 방식이 아닌 계약 무효나 취소를 주장하며 계약금 반환을 요구하는 케이스입니다. 불법건축물을 이유로 한 반환 요구가 여기 해당하는데, 이는 매도인의 고지의무 위반이나 사기, 착오 등 특별한 사유가 인정될 때만 가능합니다. 계약서에 "매수인은 물건의 현황을 충분히 확인하였다"는 조항이 있고, 실제로 옥상 증축 부분을 포함해 현장을 직접 확인했다면 매수인의 확인 의무가 크게 작용해요. 특히 증축 부분이 색상이나 재질 차이로 육안 식별이 가능했다면, 매수인이 불법건축물 존재를 충분히 인지할 수 있었다고 판단될 가능성이 큽니다.

 

법원 판례는 부동산 거래에서 매수인의 주의 의무를 강조하는 경향을 보입니다. 전문가가 아닌 일반인이라도 통상적인 주의를 기울였다면 발견 가능했던 사항에 대해서는 매수인 스스로 위험을 부담해야 한다는 입장이죠. 다만 매도인이 적극적으로 불법건축물을 은폐하거나 허위 정보를 제공했다면 상황이 달라집니다. 예컨대 증축 부분을 의도적으로 차폐하거나 합법 건축물이라고 허위 진술했다면 기망 행위로 인정되어 계약 취소 사유가 될 수 있습니다. 계약금 5천만원의 귀속 여부는 결국 매도인의 성실 고지 의무 이행 정도와 매수인의 확인 노력이라는 두 축을 중심으로 판단됩니다.

 

불법건축물과 계약 하자의 실질적 판단 기준

불법건축물 존재 자체가 자동으로 계약 해제 사유가 되는 것은 아닙니다. 법적으로 중요한 것은 그 불법건축물이 계약 목적 달성을 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 만드는 '중대한 하자'에 해당하는지 여부입니다. 예를 들어 단순한 옥상 증축으로 건물 사용에 실질적 지장이 없고, 이행강제금 부과 가능성도 낮으며, 향후 매각이나 임대에도 큰 영향이 없다면 중대한 하자로 보기 어렵습니다. 반면 불법 증축으로 인해 건물 철거 위험이 현실적으로 존재하거나, 은행 대출이 전면 거부되거나, 건물 사용승인 취소 위험이 크다면 중대한 하자로 인정될 여지가 있어요.

 

실무에서는 불법건축물의 규모와 위법 정도가 핵심 판단 기준이 됩니다. 전체 건물 면적 대비 불법 증축 면적이 5% 미만이고, 관할 구청에서 이행강제금만 부과하고 있으며, 주변에 유사 사례가 많아 단속 가능성이 낮다면 경미한 위법 상태로 평가됩니다. 대법원 판례는 건축법 위반 건축물이라도 그것이 거래 시 통상 예상 가능한 수준이고, 매수인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었다면 계약 해제를 제한하는 입장을 취합니다. 도심 구도심 지역에서 흔히 볼 수 있는 옥상 증축이나 베란다 확장 같은 경우가 여기 해당하죠.

 

매수인 입장에서는 불법건축물 존재만으로도 심리적 부담을 느낄 수 있고, 향후 재건축이나 리모델링 시 불이익을 우려할 수 있습니다. 그러나 이러한 주관적 불안감이나 장래 발생할지 모르는 추상적 위험만으로는 계약금 반환 요구의 정당성을 확보하기 어렵습니다. 구체적으로 관할 구청의 이행명령서나 철거 통지서가 발부되었거나, 금융기관에서 담보 제공을 거절한 사실이 확인되어야 법원도 계약 해제를 고려합니다. 현 시점에서 매도인이 계약금을 반환하지 않는 것은 법적으로 정당하며, 매수인이 실제로 계약을 해제하고 싶다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하는 방식으로 진행해야 합니다.

 

계약금 활용 내역과 분쟁 시 효과적 대응 방안

계약금 수령 후 그 금원을 어떻게 사용하는지는 매도인의 재량이며, 은행 대출 상환에 사용했다는 사실이 계약금 반환 의무에 영향을 미치지 않습니다. 법적으로 계약금 사용처는 계약 이행이나 해제 문제와 무관하며, 설령 전액을 소진했더라도 계약금 보유 권리는 그대로 유지됩니다. 문제는 매수인이 "계약금을 이미 사용해 반환 불가하다"는 주장을 악의적으로 해석해 협박이나 부당한 압력으로 확대하려 할 가능성입니다. 이런 상황에서 매도인은 감정적 대응보다 법적 근거를 명확히 하는 냉철한 태도가 필요합니다.

 

가장 우선적으로 해야 할 일은 모든 대화 내용을 문서화하는 것입니다. 매수인이 카카오톡이나 문자메시지로 계약금 반환을 요구한다면, 즉시 내용증명이나 공식 답변을 통해 "계약서 제X조에 따라 매수인은 물건 현황을 확인했고, 민법 제565조에 의해 계약 해제 시 계약금을 포기해야 한다"는 입장을 명확히 표명해야 합니다. 이때 감정적 표현이나 모호한 언급은 배제하고, 법조문과 계약서 조항 번호를 정확히 인용해 법적 근거를 구축하는 것이 핵심입니다. 통화 내용도 가능하면 녹음하되, 녹음 사실을 상대방에게 고지하는 것이 증거로 활용하기에 유리해요.

 

증거 확보 측면에서는 계약 체결 당시 상황을 입증할 자료가 중요합니다. 계약 전 현장 안내 시 옥상까지 동행했다면 그날의 사진이나 동행인의 진술서, 공인중개사의 확인서 등이 유력한 증거가 됩니다. 계약서에 명시된 물건 확인 조항, 중개대상물확인설명서의 특기사항 기재 내용, 등기부등본과 건축물대장 열람 기록 등도 모두 보관해야 합니다. 만약 매수인이 소송을 제기하면 이런 자료들이 "매수인이 충분히 확인했다"는 사실을 입증하는 결정적 근거가 됩니다.

 

대출 상환 내역과 관련해서는 통장 거래내역서를 확보해두되, 이를 매수인에게 굳이 제시할 필요는 없습니다. 계약금 사용처는 법적으로 쟁점이 되지 않기 때문입니다. 다만 만약 소송으로 비화되는 상황에서 "계약금을 횡령하거나 사기적으로 사용했다"는 근거 없는 주장에 대비해 정상적인 금융거래 증빙은 준비해두는 것이 바람직합니다. 최종적으로 매수인의 압박이 지속되고 법적 분쟁으로 확대될 조짐이 보인다면, 부동산 거래 전문 변호사를 통해 내용증명 발송, 조정 신청, 소송 대응 등 단계별 전략을 수립해야 합니다. 초기 대응이 분쟁의 향방을 좌우하므로, 계약금 5천만원이라는 상당한 금액을 보호하기 위해서는 전문가의 조력을 받는 것이 가장 확실한 방어책입니다.