불법증축 건물 전세계약 - 안심등기 가능 여부 완벽 분석

불법증축된 건물에서 전세계약을 진행할 때 가장 큰 리스크는 보증보험과 안심등기 모두 불가능하다는 점입니다. 7층이 불법증축된 상가건물의 6층 원룸을 계약하려 해도 건물 전체가 위반건축물로 분류되면 임차권등기명령 자체가 원칙적으로 불가능합니다. 등기부에 존재하지 않는 무허가 건축물은 등기제도를 전제로 하는 임차권등기 신청 자체가 차단되며, 전세보증보험 가입도 거절됩니다. 건축물대장과 등기부등본 확인 없이 계약하면 보증금 회수가 불가능한 최악의 상황을 맞을 수 있습니다.

 

불법증축 건물에서 임차권등기명령이 불가능한 법적 이유

임차권등기명령은 등기제도를 전제로 하는 법적 보호 장치입니다. 불법증축이나 무허가건축물은 등기부에 존재하지 않으므로 원칙적으로 임차권등기 신청이 불가능하며, 등기관이 신청을 접수하지 않습니다. 전산상으로 등록할 수 있는 건물 정보가 없기 때문에 법원이 임차권등기명령 결정을 내려도 실제 등기가 이루어지지 않습니다.

 

불법증축된 부분이 아닌 합법적으로 등기된 부분에 전세계약을 하는 경우라도 주의가 필요합니다. 6층이 건축물대장 등 서류상 문제가 없고 소유권 등기가 되어 있다면 이론적으로는 임차권등기가 가능할 수 있지만, 건물 전체가 위반건축물로 등재되어 있으면 임차권등기명령과 보증보험 가입 모두 제약을 받습니다. 건축물대장과 등기부등본에서 해당 층이 적법하게 등재되었는지 반드시 확인해야 하며, 등기관에게 사전 문의하는 것이 가장 안전합니다.

 

불법증축 건물은 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 되어서 소유자의 재정 상태가 악화될 위험이 큽니다. 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받았더라도 경매 진행 시 배당 순위에서 밀려 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높으며, 안심등기로도 보호받을 수 없는 구조입니다.

 

전세보증보험 거절과 안심등기 차단 - 이중 리스크 분석

전세보증보험은 불법건축물이나 등기상 문제가 있을 경우 가입이 거절되는 사례가 압도적으로 많습니다. 보증기관은 건축물대장과 등기부등본을 심사하여 불법증축 사실이 확인되면 보험 가입을 전면 차단하며, 안심등기도 등기상 문제와 불법건축면적으로 인해 신청 자체가 불가능합니다. 보증보험과 안심등기 모두 불가능한 상황에서는 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 법적 장치가 사실상 존재하지 않습니다.

 

전세보증보험은 임대인의 채무 불이행 시 보증금을 대신 지급하는 금융상품이지만, 불법건축물은 담보 가치가 인정되지 않아서 보험사가 위험을 감수하지 않습니다. 안심등기는 전세 계약이 종료된 후에도 대항력을 유지시켜서 우선변제권을 확보하는 제도이지만, 등기가 불가능한 건물에서는 이 제도 자체를 활용할 수 없어요. 두 가지 안전장치가 모두 작동하지 않는다면 임차인은 단독으로 모든 리스크를 떠안게 됩니다.

 

보증보험 가입이 거절되었다는 사실 자체가 해당 건물에 중대한 법적 하자가 있다는 명확한 신호입니다. 보증기관은 수십 가지 심사 기준을 적용하며, 불법증축은 가장 결정적인 거절 사유 중 하나입니다. 보증보험이 안 되는 매물은 안심등기도 불가능할 확률이 높으므로, 계약 진행을 강하게 재검토하거나 피하는 것이 유일한 안전 선택입니다.

 

계약 전 필수 확인사항 - 건축물대장과 등기부등본 검증법

계약 전 반드시 건축물대장과 등기부등본을 확인해서 전세계약 대상이 적법하게 등재되어 있는지 점검해야 합니다. 건축물대장에서 해당 층의 면적과 용도가 정확히 기재되었는지, 등기부등본에서 소유권 등기가 정상적으로 완료되었는지 확인하며, 위반건축물 표시나 불법증축 이력이 있는지 세밀하게 살펴야 합니다. 관할 구청 건축과에 직접 문의해서 위반건축물 여부를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

 

소유자와 중개업자에게 불법증축 관련 내용을 명확히 듣고 계약서에 특약으로 기록해야 합니다. 불법증축 사실을 고지받지 못한 상태에서 문제가 생기면 임대인의 고지의무 위반으로 손해배상 청구가 가능하지만, 실제 보증금 회수는 별개 문제입니다. 특약 조항에 불법증축 사실 고지, 보증보험 가입 불가 인정, 계약 해제 시 위약금 면제 등을 명시하면 최소한의 법적 근거를 마련할 수 있습니다.

 

위험성이 높은 매물이므로 계약 진행 전 반드시 관할 구청, 건물 등기관, 법률 전문가에게 사전 검토를 받아야 합니다. 등기관에게 해당 건물에서 임차권등기가 가능한지 직접 문의하고, 변호사나 법무사에게 계약서 검토를 의뢰하는 것이 수백만 원에서 수억 원의 보증금을 지키는 유일한 방법입니다. 보증보험과 안심등기 모두 불가능한 매물은 계약을 피하는 것이 최선의 선택입니다.

 

 

※ 본 정보는 불법증축 건물 전세계약의 법적 리스크를 안내하는 참고 자료이며, 개별 상황에 따라 법률 전문가의 상담이 필수적입니다. 계약 전 반드시 건축물대장, 등기부등본을 확인하고 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.