국내 외국인 집주인 실태보고

2023년부터 2024년까지 한국 부동산 시장에서 외국인 집주인이 빠르게 늘어나면서 임대 시장의 모습이 달라지고 있습니다. 외국인이 소유한 주택은 14.1% 늘어났고, 특히 서울과 세종 지역에서 많이 증가했어요. 전세사기 문제가 생기고 월세로 바뀌는 흐름 속에서 외국인 투자자들이 부동산을 사들이면서, 집을 빌리는 사람들을 보호하고 시장을 안정시켜야 한다는 걱정이 커지고 있습니다.

 

아파트

 

외국인이 소유한 주택 현황과 지역별 상황

2022년 하반기에 7만 5959명이었던 외국인 주택 소유자는 2024년 상반기에 8만 6695명으로 늘어났습니다. 불과 2년도 채 안 되는 기간에 1만 명 넘게 추가된 수치예요. 지역을 살펴보면 세종시의 증가폭이 87.5%로 가장 두드러졌고, 부산 30.1%, 서울 25.2% 순으로 상승세를 보였습니다. 수도권 집중 현상은 더욱 명확해져서 서울에서만 2022년 4627건이었던 임대차 계약이 2023년에 7966건으로 72%나 급증했습니다.

 

경기도는 5118건, 인천은 1322건의 계약이 체결되면서 수도권 전체가 외국인 임대 시장의 핵심 지역이 되었습니다. 2024년 1월부터 7월까지만 봐도 전국에서 1만 195건의 계약이 성사됐고, 전년 동기 대비 상당한 증가세를 기록했어요. 특히 인천은 2.6배라는 눈에 띄는 성장률을 보이며 외국인 투자자들의 새로운 관심 지역으로 떠올랐습니다. 이처럼 특정 지역으로 몰리는 경향은 대도시 임대 시장에 구조적 변화를 가져오고 있으며, 월세 중심으로 재편되는 속도를 더욱 가속화하고 있습니다.

 

외국인 투자자가 늘어난 이유와 시장에 미치는 영향

한국 경제의 지속적인 발전과 국내 거주 외국인 인구 증가가 외국인 집주인이 늘어난 핵심 배경입니다. 특히 중국 국적 소유자가 전체의 55.5%를 차지하며, 2023년 상반기 기준으로 5만 2798가구를 보유하고 있어요. 코로나19 팬데믹 상황이던 2020년에도 외국인 매수자가 1만 9371명에 이를 정도로 한국 부동산은 꾸준한 투자 매력을 갖고 있었습니다.

 

전세사기 이슈로 인한 월세 전환 추세는 외국인 투자자들에게 더욱 좋은 조건을 제공했습니다. 높은 보증금이 필요한 전세 방식보다 월세가 꾸준한 수익을 가져다주기 때문이죠. 역전세난이 확산되면서 한국인 집주인들이 매물을 내놓는 상황에서, 외국인 투자자들은 비교적 낮아진 가격에 주택을 매입할 기회를 잡았습니다. 이들은 실거주보다는 임대 수익과 시세 차익을 노리는 투자 성향이 강하며, 한국인과 동일하게 취득세, 보유세, 양도세를 부담하면서도 수익성이 높다고 평가하고 있습니다.

 

하지만 외국인 집주인 증가는 임대차 시장에 새로운 리스크를 만들어냈습니다. 문화와 언어 차이로 인한 임대 관리상 갈등이 생기고, 보증금 반환이 지연되는 문제가 심각해지고 있어요. 특히 최근 3년 반 동안 52건의 전세사기가 발생해 피해액이 123억 원에 달했고, 일부 외국인 집주인이 해외로 잠적하는 사례까지 발생하면서 법적 대응의 한계가 드러났습니다.

 

집 빌리는 사람 보호와 부동산 시장 안정화 과제

외국인 집주인의 급속한 증가는 단순한 숫자 변화를 넘어 임대차 시장 구조의 전환을 뜻합니다. 서울과 수도권에 몰린 외국인 소유 주택은 해당 지역 임대 시장에 직접적 영향을 주고 있으며, 월세 중심 구조로의 전환을 더욱 촉진하고 있습니다. 투자 목적의 주택 소유 증가로 실수요자들의 주거 안정성이 위협받고 있어요.

 

가장 심각한 문제는 전세사기 발생 시 해외 도피로 인한 채권 회수 불가능성입니다. 국내 법률만으로는 해외 채무자에 대한 강제집행이 사실상 어려우며, 피해 임차인들은 보증금을 돌려받지 못한 채 큰 손실을 감수해야 합니다. 이는 외국인 집주인에 대한 신뢰도를 떨어뜨리고, 임대차 시장 전반의 불안정성을 키우는 악순환을 초래해요.

 

정부와 지자체는 외국인 소유 주택 모니터링 체계를 강화하고, 임대차 계약 시 보증 장치를 의무화하는 등 제도적 보완이 필요합니다. 외국인 투자자의 시장 참여 자체를 막을 수는 없지만, 임차인 보호를 위한 최소한의 안전망은 반드시 구축되어야 합니다. 전세 보증 보험 가입 의무화, 임대차 신고제 강화, 해외 채권 추심 협력 체계 구축 등 다양한 정책 방안이 시급해요. 외국인 집주인 증가가 건강한 부동산 시장의 다양화로 이어지려면, 투명한 거래 환경과 실질적인 임차인 보호 장치가 함께 작동해야 합니다.